【正文】

一场管道堵塞风波，将26户邻居卷入官司，被卷入的还有小区物业。

【同期声】胡小波 衡阳市雅士林物业管理有限公司经理

我们尽到了我们的相关的责任和义务

【正文】

到底是物业疏于管理、履职缺位？还是业主过度追责？小区管网的管护义务，责任边界该如何划定？《雁城说法》正在播出

污水倒灌之后（下）——物业的“责任”

【演播室】

大家好，欢迎收看由中共衡阳市委全面依法治市委员会办公室主办、市司法局、市广播电视台承办的普法栏目《雁城说法》。上期节目我们讲到，衡阳一小区二楼业主因下水管道被铁链堵塞导致污水倒灌，损失五万多元。法院判决楼上26户邻居共同补偿。但小杨家当初起诉的时候，第一个被告其实不是邻居，而是小区的物业公司。

【同期声】谢女士 原告小杨的母亲

我们跟物业商量，多多少少你总是要有点赔偿，物业部不是很管事。就说帮我搞下卫生，我肯定不愿意。

【正文】

在谢女士和小杨一家看来，自己按时交纳了物业费，小区的物业公司就有责任维护好下水管道，防止此类事件发生。但是对于小杨一家提出的赔偿要求，物业公司却直接拒绝。

【同期声】胡小波 衡阳市雅士林物业管理有限公司经理

因为这个管道它不是主排水管堵了，而是堵在这个管道的这个一楼到二楼之间的管道中间，而且从里面疏通出来了异物，这个通常判断是楼上业主使用不当造成的这个堵塞。

【正文】

物业公司一方还拿出了一组证据：每季度、每月的管道检查和疏通记录、照片，还有业主微信群里关于“不要往下水道乱扔杂物”的提醒截图。

【同期声】胡小波 衡阳市雅士林物业管理有限公司经理

第一时间联系业主过来，第一时间帮助业主去清洁卫生，第一时间这个安排人员去进行了疏通，尽到了我们的相关的责任和义务。

【正文】

因为协商未果，2024年初，小杨夫妇一纸诉状，将小区物业——衡阳市雅士林物业管理有限公司作为第一被告，也告上了法庭。

【同期声】李海峰 原告代理律师

物业公司他是这个涉案房屋以及管道的这个物业管理和服务人，他对这个管道他有负有这个法定的维护和疏通的义务，所以他有可能在这个案子当中存在过错。

【模拟庭审辩论】

原告代理人：请求法院判定衡阳市雅士林物业管理有限公司以及各自然人、被告共同赔偿原告财产损失。

物业公司代理人：管道堵塞是业主使用不当造成的，与物业公司没有任何关系。

【同期声】杨华 衡阳市石鼓区人民法院承办法官

首先从这个堵塞部位来看，它是在建筑物使用人的一个专用区域，物业公司也提交了证据证明，他们平时定期对这个管道疏通。

【正文】

法院经审理后认为，除了堵塞部位不属于公共区域之外，本案的关键在于，堵塞的原因不是物业“疏于维护”，而是有人实施了故意或重大过失的行为——往里扔了铁链，这明显不属于正常生活污水的异物。这种突发性的、人为的堵塞，超出了物业公司日常管理所能预见和控制的范围。

【同期声】杨华 衡阳市石鼓区人民法院承办法官

物业公司及时发现了这个堵塞的情况，通知业主到场，物业公司也及时的组织了人员进行一个疏通，所以说物业公司还是尽到了它的这个服务和管理义务。

【正文】

2024年6月，法院作出一审判决：物业公司已尽管理义务，不承担赔偿责任，赔偿责任由26户可能加害的邻居共同分担。

【同期声】胡小波 衡阳市雅士林物业管理有限公司经理

通过这个事情，我们也是购买了相关的工作责任险，包括业主家的返水返涌都有相关的责任保险，通过这个保险我们也能第一时间去给业主报保险，能够减少业主的相关损失。

【嘉宾访谈】

主持人：今天我们请到的嘉宾是湖南天戈律师事务所执行主任，衡阳市律协副秘书长李秉达，李律师您好！

李秉达：主持人好！观众朋友们大家好！

主持人：大家可能有疑惑，我们交了物业管理费，物业就有必要管理好管道。在这起案件当中，物业不需要承担责任呢？

李秉达：根据《民法典》第942条，物业公司对公共管道有日常维修的责任。但是为什么这个案子，他不需要承担责任呢？法院在审理过程中发现物业公司在日常的巡查，并且事故发生后都处理得非常到位。还有一个关键的物证，就是这个堵塞物是一个人为丢进去的铁链。因为铁链它不属于我们日常生活污水中的杂物，肯定就是有人人为或者故意，或者是重大过失，丢进去造成了这个损失。那么这个事情已经超出了我们物业公司日常管理可能预见的范围，所以物业公司也有了它的法定免责理由。

主持人：您刚刚说到的，他已经尽到了该尽的义务，那么他应该该尽什么样的义务？那么在什么样的情况之下，他需要负担这种责任？

李秉达：物业公司是我们小区公共设施的日常管理者，那么根据物业服务合同，他就要尽到日常的巡查、管理以及日常维护的义务。如果他没有尽到合同约定的义务，并且在尽到义务的时候，没有留存好相应的证据，那他就有可能会要承担责任。那么还有一个情形，就是在发生了物业公司应当采取行动，来减少损失的时候，他如果不积极履职，也可能会要承担责任。比如说已经发现了某一部分管道，平时总在堵塞，总在发生问题，他不管也不问，也不去采取工作进行修护，那么一旦发生责任，那他可能就要承担责任。还有一个，已经发生事情了，有人报修了，他不上门，拖延，不去采取措施，那么在这个时候，物业公司也可能会要承担责任。还有一个，就是这些工作都做好了，但是在日常工作中，却没有保留相应的工作记录，当住户来追责的时候，他没有办法提供自己免责的证据，那也可能会要承担相应的责任。

主持人：那有一些物业公司，他会有一些附加条款，比如说我们随叫随到，那如果这个没做到的话，也是应该要承担责任的。

李秉达：主持人，这个问题你问得很好，因为现在市场竞争也非常激烈，可能有一些物业公司，他在签订合同的时候，就做出了高出日常维护的一些服务承诺，这属于民法中的意思自治，也就是说，一旦你物业公司承诺了，你就要做到，如果你没做到，那么就可能构成合同违约，那么合同违约造成他人损失的，也依法应当承担责任。

主持人：那么这个案件给咱们普通的住户，还有物业公司，都有一些怎样的启示作用呢？

李秉达：我想这个案例对于物业公司来说，首先第一个，自己还是要尽到合同履行义务，要做好日常的维护，维修工作，同时也要做好相应的宣传工作，比如说怎么使用管道。那么在发生事故的时候，也要尽可能及时地进行维修，并且保留相应的工作记录，一旦有人追责，那么这个可以作为自己一个免责的证据。

那么对于我们业主来说，在日常过程中，第一个首先要使用好管道，那么在使用好管道的同时，如果发现有污水倒灌，或者是相应的一些公共设施的损害发生了，请一定要保留好证据，拍照、录像或者保留相应的跟物业公司沟通的通话记录，留存好证据之后，再找到相应的实际责任人进行追责。当然这个时候，如果你认为物业公司也存在责任的话，也是可以向他主张权利的。

【演播室】

一场污水倒灌，牵动二十六户邻里，造成数万元财产损失。这起判决，没让受害业主独自蒙受损失，也没让物业公司无端背锅。而是在各方之间，用法律划出了一条公平的责任边界。感谢收看《雁城说法》，我们下期再见。